서울시 강남 3구·용산구 토지거래허가구역 지정: 부동산 시장 영향 분석

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정부와 서울시, 강남 3구·용산구 전역 토지거래허가구역 지정

정부와 서울시가 서울 강남 3구(강남구·서초구·송파구)와 용산구 아파트 전체를 토지거래허가구역으로 지정한다고 밝혔습니다. 이는 지난달 12일 잠실·삼성·대치·청담의 토지거래허가구역 해제 발표 이후 35일 만에 나온 조치로, 해제 이후 집값 급등이 서울 전역으로 확산하자 정부가 초강수를 둔 것입니다.

이번 조치로 인해 서울시 내 아파트 약 40만 가구가 토지거래허가제 적용을 받으며, 갭투자(전세보증금을 이용한 부동산 투자)가 원천적으로 금지됩니다.

토지거래허가구역 확대 배경

정부와 서울시는 최근 서울 및 수도권 지역의 주택가격이 이례적으로 빠르게 상승하고 있으며, 이러한 현상이 주변으로 확산하고 있다고 판단했습니다. 이에 따라 강력한 시장 안정화 대책이 필요하다고 결정한 것입니다.

특히, 강남 3구 및 용산구를 구 단위로 일괄 지정한 것은 이번이 처음이며, 이에 따라 서초구 반포동과 용산구 한남동 등 그동안 규제 대상에서 제외됐던 지역도 포함되었습니다.

박상우 국토교통부 장관은 "시장 안정화를 위한 선제 대응이 시급하다"고 밝혔으며, 오세훈 서울시장은 "강남을 중심으로 한 부동산 시장 변동성 확대를 겸허히 받아들인다"며 정책 혼선에 대해 사과했습니다.

토지거래허가제란?

토지거래허가제는 특정 지역에서 일정 규모 이상의 부동산 거래 시 지방자치단체장의 허가를 받아야 하는 규제입니다. 이번 조치로 인해 주택 거래는 실거주 목적으로만 허가되며, 최소 2년간 실거주해야 합니다. 이에 따라 투기 목적의 갭투자는 사실상 불가능해집니다.

토지거래허가구역 확대 내용

적용 대상: 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 아파트 2,200개 단지 (40만 가구)
시행 기간: 2025년 3월 24일 ~ 9월 30일 (6개월, 연장 가능)
적용 범위: 24일부터 체결된 신규 매매계약부터 적용

추가 조치: 주택담보대출 및 금융 규제 강화

정부는 이번 조치와 함께 부동산 금융 규제도 강화할 방침입니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.

주택담보대출 점검 강화: 강남 3구 및 서울 주요 지역에서 주택담보대출 취급을 면밀히 감시
전세대출 보증비율 조정: 주택도시보증공사(HUG)의 전세자금대출 보증비율을 기존 100%에서 90%로 조정 (시행일: 5월)
정책대출 금리 인상 검토: 디딤돌·버팀목 대출이 시장을 과열시키는 요인으로 작용할 경우 추가 인상 추진
자금조달계획서 제출 강화: 서울 주요 지역 아파트 매매 시 자금출처 조사 강화

정부는 "시장 불안이 지속된다면 금융·세제·정책대출 등 추가 규제 조치를 검토할 것"이라고 밝혔습니다.

부동산 시장에 미치는 영향

이번 조치는 서울 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 단기적으로는 강남 3구와 용산구의 매매 시장이 위축될 가능성이 크며, 이에 따라 해당 지역의 거래량이 급감할 것으로 보입니다.

또한, 토지거래허가구역 확대가 오히려 인근 지역(예: 마포구, 성동구 등)으로 풍선효과를 일으킬 가능성이 있습니다. 이에 따라 정부는 필요 시 추가적인 규제 조치를 시행할 계획입니다.

예상되는 시장 변화

강남 3구 및 용산구 거래량 감소
단기적으로 집값 상승세 둔화 가능성
마포·성동 등 인접 지역으로의 풍선효과 가능성
시장 불확실성 증가로 인한 실수요자 혼란

토지거래허가제 시행 전후 부동산 가격 비교

토지거래허가제가 시행되기 전 강남 3구 및 용산구의 부동산 가격은 빠른 상승세를 보였습니다. 특히, 강남구와 서초구의 주요 아파트 단지는 해제 이후 한 달여 만에 5~10% 이상 상승하는 모습을 보였으며, 일부 인기 지역은 신고가를 경신하기도 했습니다.

반면, 토지거래허가제가 확대 시행된 이후 시장에서는 매수세가 급격히 위축되면서 거래량이 감소하는 양상을 보일 것으로 예상됩니다. 일반적으로 과거 사례를 보면 토지거래허가제가 적용된 지역에서는 가격 상승이 둔화되거나 일시적으로 하락하는 경우가 많았습니다. 다만, 장기적으로는 여전히 수요가 높은 지역이기 때문에 정책 변화에 따라 가격이 다시 회복될 가능성이 있습니다.

실제 2020년 압구정, 여의도, 목동 등이 토지거래허가구역으로 지정된 이후 초기 몇 개월 동안 거래량이 급감하고 가격 상승이 둔화되었으나, 이후 일부 지역에서는 다시 상승세를 보인 바 있습니다. 이번 강남 3구와 용산구의 경우도 단기적으로는 가격 안정 효과가 나타날 수 있지만, 장기적으로는 정부의 추가 규제 여부와 시장의 반응에 따라 변동성이 클 것으로 전망됩니다.