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📈 강남3구 아파트 가격 급등! 하지만 세금 부담은?
최근 토지거래허가구역이 해제되면서 강남을 필두로 상급지 아파트 가격이 신고가를 기록하고 있습니다. 하지만 기쁜 소식도 잠시, 공동주택 공시가격 상승으로 인해 보유세 부담이 크게 늘어났다는 점이 이슈로 떠오르고 있습니다.
💰 집값이 오르면 좋지만, 그에 따른 세금 부담도 커진다면?
오늘은 공시가격과 보유세에 대한 개념을 정리하고, 아파트 가격 상승에 따른 세금 부담 증가가 집주인들에게 미치는 영향까지 자세히 분석해보겠습니다.
🔎 공시가격이란?
공시가격이란 정부에서 공식적으로 산정한 부동산의 가격을 말합니다. 국토교통부가 매년 1월 1일 기준으로 평가하며, 이는 세금, 건강보험료, 대출 한도 산정 등에 중요한 기준이 됩니다.
현재 실거래가 대비 약 69% 수준으로 공시가격이 책정되고 있으며, 이 공시가격이 오르면 자연스럽게 세금 부담도 증가하게 됩니다.
🏠 공시가격이 오르면 세금이 오른다? 💸
아파트를 보유할 때 내는 대표적인 세금인 보유세는 공시가격을 기준으로 산정됩니다. 보유세에는 다음과 같은 항목이 포함됩니다.
✔ 재산세: 모든 주택 보유자가 내는 세금으로, 공시가격을 기준으로 부과됩니다.✔ 종합부동산세(종부세): 일정 기준 이상의 고가 주택을 보유한 사람에게 부과되는 세금으로, 다주택자 및 고가주택 보유자에게 더 높은 세율이 적용됩니다.
즉, 공시가격이 오르면 재산세와 종부세 부담도 증가하는 구조입니다.
📌 종부세란?
1주택자의 경우 공시가격 12억 원 초과분에 대해 부과됨.
다주택자는 합산 공시가격이 6억 원 초과 시 부과됨.
다주택자 및 법인은 중과세율 적용.
💡 결론: 공시가격이 오르면 세금 부담도 함께 커지게 됩니다.
📊 공시가격 상승으로 세금 얼마나 올랐을까?
최근 강남3구 및 주요 지역 아파트의 공시가격이 급등하면서 보유세 부담이 커지고 있습니다. 대표적인 사례를 살펴보겠습니다.
✅ 강남 대표 아파트 "래미안 원베일리"
래미안원베일리의 가격은 지난 1년간 12억이 상승했고 전세가격만해도 3억이 올랐습니다.
전용 84㎡ 보유세:🔹 2023년: 1,340만 원🔹 2024년: 1,820만 원👉 35.9% 증가 (+약 500만 원)
✅ 강북 대표 아파트 "마포 래미안 푸르지오"
마포 래미안 푸르지오의 가격은 1년간 약 3억 상승했고 전세가도 2억정도 올랐습니다.
전용 84㎡ 보유세:🔹 2023년: 367만 원🔹 2024년: 414만 원👉 14% 증가
📌 강남 지역의 경우 세금 증가 폭이 강북보다 훨씬 큼
💡 결론: 공시가격 상승으로 인해 종부세 및 보유세 부담이 급증하고 있음.
🏡 집주인들은 어떤 선택을 할까?
세금 부담이 증가하면 집주인들은 다음과 같은 선택지를 고민하게 됩니다.
1️⃣ 보유 유지 (버티기 전략)
가치 상승 기대: 강남3구를 비롯한 인기 지역 아파트는 장기적으로 더 큰 시세 상승이 예상됨.
현금 흐름 확보: 세금 부담을 감당할 수 있는 경우, 장기적으로 보유하는 전략을 선택.
2️⃣ 급매물로 매도
보유세 부담을 줄이기 위해 매도: 특히 다주택자의 경우 종부세 부담이 커지므로 급매로 매도를 선택할 가능성 높음.
급매가 시장에 나오면서 가격 조정 가능성 있음.
3️⃣ 증여 및 상속 활용
자녀에게 증여하여 보유세 부담을 줄이는 방법.
증여세 부담이 있지만, 장기적으로 부동산을 보유할 계획이라면 활용 가능.
4️⃣ 전세에서 월세로 전환
세금 부담을 현금 흐름으로 방어하는 전략.
전세를 월세로 전환하면 보유세를 충당할 수 있는 추가 수익 확보 가능.
🔥 결론: 세금 부담이 크지만 시세차익이 더 크다!
📌 래미안 원베일리의 시세 변화
최근 1년간 가격 상승: +12억 원
전세가 상승: +3억 원
보유세 증가: +500만 원
✅ 시세차익 +12억 vs 보유세 +500만 원
비용 대비 편익을 고려할 때, 여전히 집값 상승이 세금 부담보다 훨씬 큰 이득이라는 점이 중요합니다.
💡 따라서, 단기적인 세금 부담은 있지만 장기적으로는 부동산 가치 상승이 더 크기 때문에 보유를 선호하는 경우가 많다는 결론을 도출할 수 있습니다.
🎯공시가격 상승 속, 우리는 어떻게 해야 할까?
✔ 공시가격 상승으로 인해 보유세와 종부세 부담 증가
✔ 강남, 강북 모두 세금 부담 증가하지만 강남이 더 큰 상승폭을 보임
✔ 다주택자는 매도, 증여, 월세 전환 등 다양한 전략 필요
✔ 1주택자는 장기 보유 시 세금 부담을 감수할 만한 가치 있음
📢 여러분이라면 어떤 선택을 하시겠나요? 🏡💸